Zarabianie na inwestowaniu w nieruchomości

Jeśli chodzi o zarabianie pieniędzy na inwestowaniu w nieruchomości, jest na to tylko kilka sposobów. Chociaż koncepcje są łatwe do zrozumienia, nie daj się zwieść myśleniu, że można je łatwo wdrożyć i wykonać. Zrozumienie podstaw nieruchomości może pomóc inwestorom w maksymalizacji zysków. Nieruchomości dają inwestorom inną klasę aktywów w portfelu, zwiększają dywersyfikację i mogą ograniczyć ryzyko, jeśli podejdą do nich prawidłowo.

Istnieją trzy główne sposoby, w jakie inwestorzy mogą potencjalnie zarabiać na nieruchomościach:

1. Wzrost wartości nieruchomości
2. Przychody z wynajmu uzyskiwane z wynajmu nieruchomości najemcom
3. Zyski z działalności gospodarczej zależnej od nieruchomości

Oczywiście zawsze istnieją inne sposoby bezpośredniego lub pośredniego czerpania zysków z inwestowania w nieruchomości, takie jak nauka specjalizacji w bardziej ezoterycznych obszarach, takich jak certyfikaty zastawu podatkowego. Jednak trzy wymienione powyżej pozycje stanowią zdecydowaną większość pasywnego dochodu - i ostatecznych fortun - które zostały osiągnięte w branży nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości

Po pierwsze, ważne jest, aby zrozumieć, że wartości nieruchomości nie zawsze rosną. Ten brak wzrostu aktywów może stać się boleśnie widoczny w okresach takich jak późne lata 80. i wczesne lata 90. oraz lata 2007-2009, kiedy załamał się rynek nieruchomości. W rzeczywistości w wielu przypadkach wartość nieruchomości rzadko przewyższa inflację - wzrost średnie ceny w gospodarce.

Na przykład, jeśli jesteś właścicielem nieruchomości o wartości 500 000 USD, a inflacja wynosi 3%, Twoja nieruchomość może zostać sprzedana za 515 000 USD (500 000 x 1,03%), ale nie jesteś bogatszy niż w zeszłym roku. Oznacza to, że nadal możesz kupić taką samą ilość mleka, chleba, sera, oleju, benzyny i innych towarów (to prawda, liczba serów może spadać w tym roku, a benzyny wzrosnąć, ale poziom Twojego życia pozostałby mniej więcej taki sam). Powodem jest to, że zysk w wysokości 15 000 $ nie był prawdziwy. Był on nominalny i nie miał realnego wpływu, ponieważ wzrost był spowodowany ogólną inflacją.

Inflacja i inwestowanie w nieruchomości

Kiedy pojawia się inflacja, dolar ma mniejszą siłę nabywczą. Dzieje się tak, ponieważ rząd musi stworzyć drukowany pieniądz, gdy wydaje więcej, niż przyjmuje z podatków. Wszystko inne jest równe, z czasem powoduje to, że każdy istniejący dolar traci na wartości i staje się mniej warty niż w przeszłości.

Jednym ze sposobów zarabiania pieniędzy przez najbystrzejszych inwestorów na rynku nieruchomości jest wykorzystanie sytuacji, która zdaje się pojawiać co kilka dekad. Robią to, gdy przewiduje się, że inflacja przekroczy bieżące oprocentowanie długu długoterminowego. W takich czasach możesz znaleźć ludzi chętnych do hazardu, kupując nieruchomości, pożyczając pieniądze na sfinansowanie zakupu, a następnie czekając, aż inflacja wzrośnie .

Wraz ze wzrostem inflacji inwestorzy ci mogą spłacać kredyty hipoteczne dolarami, które są o wiele mniej warte. Taka sytuacja oznacza przejście od oszczędzających do dłużników. Widzieliście, jak wielu inwestorów na rynku nieruchomości zarabiało w ten sposób w latach 70. i na początku 80. Inflacja wymknęła się spod kontroli, dopóki Paul Volcker Jr., prezes Rezerwy Federalnej w latach 1979-1987, wziął na plecy model 2x4 i przyniósł go pod kontrolą, drastycznie podnosząc stopy procentowe.

Zakupy z uwzględnieniem cyklicznej stopy ograniczenia

Sztuczka polega na tym, żeby kupować, gdy cyklicznie dostosowywane stopy kapitalizacji - stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości - są atrakcyjne. Kupujesz, gdy uważasz, że istnieje konkretny powód, dla którego dana nieruchomość będzie kiedyś warta więcej, niż wskazuje na to obecny współczynnik kapitalizacji.

Na przykład deweloperzy mogą przyjrzeć się projektowi lub inwestycjom, sytuacji gospodarczej wokół tego projektu lub cenie nieruchomości i określić przyszły dochód z najmu w celu wsparcia bieżącej wyceny. W przeciwnym razie obecna wartość mogłaby wydawać się zbyt droga, biorąc pod uwagę obecne warunki otoczenia. Jednak ponieważ rozumieją ekonomię, czynniki rynkowe i konsumentów, inwestorzy ci mogą zobaczyć przyszłą rentowność.

Być może widzieliście, jak okropny stary hotel na dużym kawałku ziemi przekształca się w tętniące życiem centrum handlowe z biurowcami, które generują znaczące czynsze dla właściciela. Bez tych przepływów pieniężnych, wartości bieżącej netto, spekulujesz w jakimś stopniu, bez względu na to, co sobie powiesz. Będziesz potrzebował albo znacznej inflacji w walucie nominalnej - jeśli używasz długu do finansowania zakupu - aby cię wykupić. Możesz również polegać na jakimś zdarzeniu o niskim prawdopodobieństwie, które zadziała na twoją korzyść.

Wynajem jako inwestycja w nieruchomości

Zarabianie na pobieraniu czynszu jest tak proste, że każdy 6-latek, który kiedykolwiek grał w grę Monopoly, doskonale rozumie, jak działają podstawy. Jeśli jesteś właścicielem domu, budynku mieszkalnego, biurowca, hotelu lub innej inwestycji w nieruchomości, możesz pobierać od osób czynsz, aby umożliwić im korzystanie z nieruchomości lub obiektu.

Oczywiście, proste i łatwe to nie to samo. Jeśli posiadasz budynki mieszkalne lub wynajmowane domy, możesz mieć do czynienia ze wszystkim, od zepsutych toalet po najemców prowadzących laboratoria metamorfozy.Jeśli posiadasz centra handlowe ze striptizem lub budynki biurowe, możesz mieć do czynienia z firmą, która wydzierżawiła od ciebie, zbankrutowała. Jeśli posiadasz magazyny przemysłowe, możesz spotkać się z badaniami środowiskowymi dotyczącymi działań najemców, którzy korzystali z Twojej nieruchomości. Jeśli posiadasz jednostki magazynowe, kradzież może być problemem. Wynajem nieruchomości nie jest typem, do którego możesz zadzwonić i oczekiwać, że wszystko pójdzie dobrze.

Korzystanie ze współczynnika ograniczenia do porównywania inwestycji

Dobra wiadomość jest taka, że ​​dostępne są narzędzia ułatwiające porównywanie potencjalnych inwestycji w nieruchomości. Jednym z nich, który stanie się dla Ciebie nieoceniony w dążeniu do zarabiania pieniędzy na nieruchomościach, jest specjalny wskaźnik finansowy zwany stopą kapitalizacji (stopą kapitalizacji). Stopy kapitalizacji pokazują stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne, a jej podstawę stanowią dochód netto, jaki ta nieruchomość przyniesie.

Jeśli nieruchomość zarabia 100 000 USD rocznie i sprzedaje za 1 000 000 USD, podzielisz zarobki (100 000 USD) przez cenę (1 000 000 USD) i uzyskasz 0,1 lub 10%. Oznacza to, że stopa kapitalizacji nieruchomości wynosi 10% lub że można zarobić oczekiwane 10% na swojej inwestycji, gdybyś zapłacił za nieruchomość w całości gotówką i bez zadłużenia.

Tak jak ostatecznie akcje są warte tylko wartości bieżącej netto swoich zdyskontowanych przepływów pieniężnych, tak nieruchomość jest ostatecznie warta kombinacji:

• Narzędzie, które nieruchomość generuje dla swojego właściciela
• Bieżące przepływy pieniężne netto, które generuje, w stosunku do zapłaconej ceny

Dochód z wynajmu jako margines bezpieczeństwa

Dochód z wynajmu może stanowić margines bezpieczeństwa, który chroni Cię podczas spowolnienia gospodarczego lub załamania. Niektóre rodzaje inwestycji w nieruchomości mogą być lepiej dostosowane do tego celu. Dzierżawy i czynsze mogą być stosunkowo bezpiecznym dochodem.

Wracając do naszej wcześniejszej dyskusji - o wyzwaniach związanych z zarabianiem pieniędzy na nieruchomościach biurowych, wystarczy jeden przykład. Zazwyczaj te nieruchomości są objęte długimi, wieloletnimi dzierżawami. Kup jeden po odpowiedniej cenie, we właściwym czasie, z odpowiednim najemcą i okresem zapadalności umowy najmu, a możesz przejść przez upadek nieruchomości. Zbierałbyś ponadprzeciętne czeki czynszowe, które firmy leasingowe od ciebie muszą nadal zapewniać - ze względu na podpisaną umowę najmu - nawet jeśli niższe stawki są dostępne gdzie indziej. Zrozum jednak źle, a możesz zostać zablokowany na niższych niż przeciętne zwrotach długo po tym, jak rynek się odrodzi.

Pieniądze z działalności na rynku nieruchomości

Ostatnim sposobem zarabiania na inwestycjach w nieruchomości są usługi specjalne i działalność gospodarcza. Jeśli jesteś właścicielem hotelu, możesz sprzedawać swoim gościom filmy na żądanie. Jeśli jesteś właścicielem budynku biurowego, możesz zarabiać na automatach i garażach parkingowych. Jeśli posiadasz myjnię samochodową, możesz zarabiać na odkurzaczach sterowanych czasowo.

Inwestycje te prawie zawsze wymagają wiedzy specjalistycznej. Na przykład niektórzy ludzie spędzają całą swoją karierę specjalizując się w projektowaniu, budowie, posiadaniu i obsłudze myjni samochodowych. Dla tych, którzy osiągają szczyt w swojej dziedzinie i rozumieją zawiłości danego rynku, możliwości zarabiania pieniędzy mogą być nieograniczone.

Inne pomysły na inwestycje w nieruchomości

Jednak w nieruchomościach istnieją inne możliwości inwestycyjne. Możesz inwestować w fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) .Reit notowane na giełdzie emitują akcje i są przedmiotem obrotu na giełdzie, podczas gdy prywatne REIT lub nieobrotowe REIT nie są dostępne na żadnej giełdzie. Wszystkie typy REIT-ów będą skupiać się na określonych sektorach rynku nieruchomości, takich jak domy opieki czy galerie handlowe. Istnieje również kilka funduszy typu ETF (ETF) i funduszy inwestycyjnych, które są skierowane do inwestorów w nieruchomości, inwestując w REIT i inne inwestycje w sektorze nieruchomości.